鴻坤億潤投資王煥受邀投中Vtalk沙龍 共探聯合辦公的未來

鴻坤億潤投資王煥:共享辦公——核心在于兼顧資金、規模和運營效率,匹配不好,夢還沒醒就死掉了
 
2019年7月5日,投中網Vtalk沙龍第十三期聯合辦公領頭羊、投資機構大咖以及專業媒體齊聚三里屯前途驛,站在商業模式的十字路口共同探討聯合辦公和孵化器的未來,鴻坤億潤投資投資合伙人王煥應邀出席圓桌論壇,并就“聯合辦公的終局猜想“、“聯合辦公活著與規模”、“商業模式二選一”、“聯合辦公的資本視角”等話題分享了看法。
 
談及聯合辦公終局到來的時間,鴻坤億潤投資投資合伙人王煥認為終局到來的時間很難判斷,但聯合辦公的未來走向還是非常光明,王煥認為核心是在中國整個商業地產空置率為20%的情況下,非常需要孵化器、眾創空間以及聯合辦公幫助去庫存,中國地產商愿意為專業運營能力付費。
 
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以下為鴻坤億潤投資投資合伙人王煥在投中Vtalk沙龍第13期“分化與整合——共享辦公與孵化器的未來之路”圓桌論壇上的精彩實錄。

 
About _   
共享辦公核心是資金、規模和運營效率,沒有做好三者之間的合理匹配,夢還沒醒就死掉了
 
我們自己投了蠻多孵化器和聯合辦公,我們是優客的二股東,也投了洪泰智能孵化器。從我們的視角看,終局到來的時間沒有太大的意義,我們無法判斷技術迭代、運營效率的提升情況、商業地產的發展情況等等這些影響終局因素的具體時間點,去分析終局選手應該具備的素質可能更有意義。
 
從終局角度,我們先看看辦公最終是一個什么形態。我們在移動互聯網的時代背景下,大量的場景正在被改變,消費場景、聊天場景都在被改造,在線化或者個性化是新的趨勢。而針對辦公空間的場景改造,包括移動辦公或者移動辦公信息化才剛剛開始,而共享辦公是改造的重要力量。
 
我們看到,阿里的釘釘、騰訊的微信企業版京東、頭條等巨頭都在進行辦公場景改造方面的布局。我們看終局辦公,誰能做好辦公數據的結構化,在辦公空間里面沉淀和產生數據并將數據結構化,進行人、財、物等信息流的管理,包括項目管理、組織架構的信息流管理等組織好,我覺得這是終局辦公最核心問題。換言之,誰在物理空間運營的同時能賦予企業這些能力,就具備了參與辦公場景終局的能力。 
 
從共享辦公或者辦公空間租賃的細分賽道上來看,我們認為賽道優勝者需要具備的第一個能力是標準化的能力。標準化的系統不僅僅是IT系統,也包括銷售獲客的系統、會員管理運營的系統、結構化布局的系統、選址的系統等等,大系統的標準化是非常重要的一點。
 
第二個需要具備的是輕重結合的能力,這一點在聯合辦公上會更顯著一些。所謂的輕資產運營,即輸出管理系統、幫助資產方降庫存和提效。所謂的重資產運營,得有重資產運營的能力,我講一個簡單的例子,假設這個寫字樓一個億,孵化器進來了,共享辦公進來了,那我能不能給這個樓做增值?能不能把這棟樓從1億變成1.5億?輕重資產結合的能力非常重要。
 
第三點需要具備的是一個優秀的團隊,團隊在任何時候都是做企業最基礎的要素,現在無論做孵化器也好,做共享辦公也好,我們覺得所有的團隊都需要具備較為復合的能力。大部分共享辦公行業的從業者還是以地產行業從業者為主,后期會吸收越來越多來自于互聯網行業的技術人才。我們希望從一個團隊中看到其多元化的能力。還有一個核心是規模和資金,如果沒有做好規模、資金和運營效率的合理匹配,夢還沒醒就死掉了。

 
About _   
核心看燒錢能不能建立壁壘  提升競爭力
 
我覺得這個問題不僅僅在共享辦公,在現在移動互聯網的大部分業態中都普遍存在,現在很多創業者都在糾結到底是燒錢燒規模,還是從本質上把自己的產品做好?
 
這個問題不應該簡單回答為燒錢燒規模不好,比如看到OFO倒下了,就說創業者在TO vc,最終找接盤俠。
 
這個問題的核心是看燒錢能不能使你建立壁壘。如果你燒了錢你規模上去了,建立了壁壘,你的核心競爭力有了,這對你下一步的經營會有更大的幫助,我們覺得這樣的燒錢是有意義的。聯合辦公燒到一定規模以后,品牌會更好,規模化成本攤銷會更低,資產端議價會更有能力,這是有一定價值的。
 
所以不能說燒規模不好,關鍵是合理資金和效率的合理匹配,很多賽道的選手會說我們在這個地方深耕細作20年,從投資的角度來說,基金的年限大多是7年,最長基本不會超過10年,我們等不了你20年,我們希望看見的是一個能自己把好的,能控制規模的杠桿,這種是更好的。

 
About _   
當數量和質量不能兼顧時  寧愿選擇犧牲質量要求數量
 
每個投資人的投資策略是不一樣的,比如在天使輪或者A輪時,我們肯定要規模,但是前提是一定要把這個產品做好,然后才能往后推,推完以后在規模和利益之間找平衡。
 
質量和數量怎么兼顧,這是非常重要的。如果在數量和質量兩者不能完全兼顧的時候,我們寧愿犧牲一些質量去要求數量,這是我們自己的看法。

 
About _   
中國商業地產需要孵化器、聯合辦公幫助去庫存
 
我覺得這個行業從2016年到2018年三年下來大家虛火燒的七七八八了,尤其是去年,去年到今年這段時間大家該殺的殺,該砍的砍,我覺得總體還是不錯,好的原因不是資本,好的原因是因為中國整個商業地產需要孵化器,需要眾創空間,需要共享辦公來做去化。
 
我們看到剛才白總(指星庫空間創始人兼CEO白羽)說的20%的空置率,我們得到的數據更嚴峻一些,真的是需要專業的運營商來做。
 
資產方、企業主是否愿意為你的這個專業化能力付費,我覺得無論是共享辦公還是孵化器的核心都在這里,企業主愿意不愿意為你的東西支付超額的定價,你有沒有能力幫助資產端的地產企業去增值,這是最底層最核心的需求。
 
企業主需要一站式的體驗良好的服務,這很合常理,大家愿意買十萬的包包,為什么不愿意買一萬五的工位,包包還不能時刻拎著,但是你一天中差不多三分之一的時間在工位上度過。
 
設想成住房場景是一樣的,大家看到的一站式的裝修服務都是這樣的,比如說懶人經濟在這個社會到底有沒有需求?電商快遞之前沒有人會覺得有這么大的需求,餓了么之前也沒有人覺得外賣能有這么大的市場,但是到最后卻發現市場如此之大。我們覺得孵化器也好,眾創也好,共享辦公也好,至少能占10%的辦公市場份額。